楼市新政的力量:上海商住类房成交量出现逆势增长

2016年04月20日 来源:中国证券网

3月1日-3月25日,上海市一手商品住宅的日均成交量高达606套,而新政出台后的3月26日-4月17日,日均成交量下降至282套,跌幅超过50%。

3.25楼市新政成为上海楼市的重大转折,特别是对于外省市人士在沪购房所需社保年限由累计两年变为连续五年,其对住宅市场的打压作用十分显著。根据上海链家市场研究部监控的数据显示,3月1日-3月25日,全市一手商品住宅的日均成交量高达606套,而新政出台后的3月26日-4月17日,日均成交量下降至282套,跌幅超过50%。在此情况下,不受政策影响的商住类房源,其成交量出现逆势增长。

同策咨询研究部提供的数据显示,2016年3月,上海类住宅新建房源成交面积达24.64万平方米,是2014年以来单月成交量最高峰值,而今年1月、2月该类房源成交量仅为12.44万平方米和5.56万平方米。进入4月以后,此类房源成交势头依然不减,4月1日-18日上海酒店式公寓成交面积14.6万平方米,全月成交量依然处于高位,很有可能再创新高。

事实上,住宅限购对商住类房源的销售确实会起到一定推动作用。例如在2012年上海限购升级,外地单身人士无法购房的情况下,当年即出现了卓越商务中心、松江万达广场这样年成交破千套的商住类项目。

数据显示,嘉定的湖畔名邸是新政后商住类房源成交面积最大的项目,售出105套商住类房源,总面积达到1.84万平方米。事实上,该项目的商住类房源在去年3月即获取预售证,但去年全年仅售出十余套房源,而今年新政后不足一个月的时间内成交量已超过百套,前后反差极大。据悉,嘉定区本来就是上海刚需十分集中的区域,湖畔天下商住房源的客户,有大约三分之一是受新政影响、购买住宅受挫的外省市购房者。此外,还有部分投资性购房者看到了新政后商住类房源的升值前景而购入。

“上海楼市新政之后,酒店式公寓一类的类住宅产品成交确实有明显提升。购房者中很大一部分是被限购的外地购房者,他们怕等几年有了购房资格后更买不起房了,所以先买一套类住宅,以后再换房,也算是打个底。”上海龙湖营销部相关人士告诉记者,龙湖旗下北城天街上周末开盘,认购200余套SOHO房源,套均价格80万元左右,投资及自用各占一半;另一个类住宅项目新壹城156-168㎡大平层产品新政后启动认筹,当日认筹破百,截至4月17日,认筹已破三百组。

从成交分布来看,成交量居前列的商住类房源几乎都位于外围区域,包括嘉定、松江、奉贤、原南汇等。一则,这些区域本身缺乏办公氛围,将办公部分建为商住类房源较为容易销售;二来,这些区域也是外省市刚需购房者置业的常见区域,随着新政出台,部分受阻的购房者也容易转而购买附近的商住类房源。而在价格上,商住类房源普遍相较同板块的住宅房源有着明显的优势,根据记者统计,一般类住宅房单价比周边住宅价格要低30%-40%。

上海链家研究总监陆骑麟提醒,类住宅产品产权性质一般为商住,使用年限在40-50年,不能落户口,一般不通煤气,水电价格也要按照商业标准缴纳。此外,在转让时税费成本相对较高,这些都是购房者在购买类住宅产品时必须要了解和考虑的。随着政策效应的发酵,外围区域的商住类项目成交量有望在接下来的时间里进一步上扬。

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